건물 하자 대응법 총정리 (감정·소송 전에 꼭 해야 할 7가지)

 

1. 하자는 왜 발생하고, 어떻게 구분되는가?

건물 하자는 ‘언젠가는 생긴다’는 말처럼 피할 수 없는 문제로 여겨지곤 합니다.
하지만 실제로는 설계, 시공, 자재, 관리 중 하나라도 미흡할 경우 발생 확률이 높아집니다.

하자는 일반적으로 다음과 같이 분류됩니다:

하자 유형	예시	발생 시점
구조적 하자	균열, 처짐, 침하	준공 직후~3년 이내
마감 하자	타일 탈락, 페인트 벗겨짐	입주 초기
설비 하자	배관 누수, 결로, 전기 이상	입주 후 1~2년 이내
사용상 하자	자동문 고장, 조명 깜빡임	반복 사용 중 발생

📌 중요한 점은 ‘하자’의 범위는 사용자 과실이 아니라, 시공자 또는 공급자의 과실로 생긴 문제를 의미합니다.

 

2. 감정·소송 전에 반드시 거쳐야 할 단계

대부분의 건물 하자 분쟁은 감정이나 소송으로 끝나기 전, 다음 단계를 제대로 거치지 않아서 발생합니다.

대응 순서 정리:

1. 하자 발견
2. 기록 및 증거 확보
3. 시공사 또는 건축주에 하자 통보
4. 보수 요청 및 협의
5. 정당한 보수 거부 시 → 하자보수보증기관 통보
6. 공문 발송 및 1차 합의 시도
7. 감정 신청 또는 법적 조치 고려

💡 감정은 마지막 수단이지, 시작점이 아닙니다.
감정 비용은 수백만 원부터, 소송은 수개월~수년 소요되기 때문입니다.

 

3. 하자 발생 시 입주자 또는 건물주의 첫 대응

하자 발견 즉시 해야 할 3가지:

• 사진 및 동영상 촬영 (날짜 포함)
• 피해 정도, 위치, 발생 시간 메모
• 입주자 공동사용 공간일 경우 다른 입주자 의견 확보

그리고 반드시 문서로 된 통보를 해야 합니다.
카톡이나 전화만으로는 법적 증거력이 부족합니다.

📌 초기 대응이 약하면, 시공사 측은 “사용자 과실”이라고 주장할 여지를 갖습니다.

 

4. 하자 입증자료, 어떻게 준비해야 할까?

법적으로 인정받는 하자 입증자료는 다음과 같습니다.

자료	설명
하자 발생 사진	손상부위 확대, 전체 샷, 누수 흔적 등 시간대별 기록
시공도면	설계 오류 여부 분석 근거
입주자 진술서	복수의 증언 확보
하자 발생 일지	언제, 어떤 상황에서 발생했는지 상세 기록
감리보고서	준공 시점의 설계·시공 차이 여부 확인 가능

또한, 하자 발생 후 3회 이상 수리를 요청했음에도 불이행된 경우라면
하자보수 의무 위반으로 입증 가능합니다.

 

5. 시공사와 협의할 때 반드시 남겨야 할 것들

감정이나 소송 없이 문제를 해결하려면, 협의 과정에서 반드시 문서 증거를 남겨야 합니다.

• 하자보수 요청 공문 (이메일, 팩스, 등기)
• 보수 일자 및 시공 내용 확인서
• 협의 시 배석자 이름 및 대화록 정리

이 모든 것은 향후 감정 절차 또는 법적 분쟁 시
‘충분한 협의 의사가 있었음’을 입증하는 자료가 됩니다.

 

6. 하자보수 요청 공문, 보증이행 청구는 어떻게?

건물 준공 후, 「건설산업기본법」 및 「건축법」에 따라 시공자는 일정 기간 하자보수 의무를 가집니다.
보통 다음과 같은 기준으로 적용됩니다:

하자보수 기간	항목
10년	구조, 주요 구조부, 지하방수
5년	지붕, 창호, 방수
2년	마감, 설비, 내장재

공문에 포함되어야 할 내용:

• 하자 발생 위치와 형태
• 발견 일시 및 요청 일자
• 보수 요청 기한 (보통 7일~14일)
• 하자 이행 보증기관에도 통지 예정 문구

📌 보증서에 명시된 보증기관(보통 보험사, 공제조합)에 통보 시 일정 범위 내 보수가 진행될 수 있습니다.

 

7. 하자감정 신청 전 확인사항

법원 감정, 또는 사설 감정전문기관을 통해 감정을 의뢰할 수 있습니다.
단, 신청 전에 다음을 반드시 확인해야 합니다:

• 하자의 구체적 항목, 범위, 수량 등 명확한 기준 설정
• 감정비용: 일반적으로 100만 원~500만 원
• 감정인이 하자를 발견하지 못할 경우 비용만 손해
• 일부 항목은 감정 없이도 설계도면과 사진만으로 입증 가능

하자 여부가 명확하지 않다면, 건축사나 감리경험이 있는 기술인의 ‘자문 의견서’를 먼저 받아보는 것이 좋습니다.

 

8. 민사소송에 가기 전 해결 가능한 절차들

소송은 비용과 시간이 많이 들며,
상대방의 재산이 없거나 파산 상태이면 배상도 어렵습니다.

대신 다음과 같은 중재 절차를 먼저 고려하세요:

절차	설명
하자보수보증 청구	보험사 또는 조합에 청구 → 보수 후 구상권 행사
한국소비자원 분쟁조정	1:1 분쟁조정 가능 (공동주택 가능)
대한건설협회·감정협회 중재	감정 전 중재 요청 가능
민사조정제도	법원 조정으로 신속 해결 가능

📌 이 절차를 거쳐도 해결되지 않을 때 비로소 소송을 고려하세요.

 

9. 실전 사례로 보는 하자 대응과 결과

사례 ① 외벽 균열 – 감정 없이도 승소

• 3층 상가 외벽에 균열 발생 → 감리보고서 상 시공 불량 확인
• 시공사 협의 불응 → 감정 생략, 시공도면과 사진 증거로 소송
• 원고 승소 판결 + 보수 비용 전액 배상

사례 ② 하자보증 청구로 신속 해결

• 다가구주택 입주 후 1년 내 지하 누수
• 시공사 부도 상태 → 건축주가 보증기관에 하자보수 청구
• 보증기관이 비용 부담 후, 타 시공사 보수 진행

 

10. 감정과 소송은 ‘최후의 수단’이다

하자 분쟁은 시작부터 감정이나 소송으로 가는 것이 아닙니다.
대부분의 문제는 기록, 입증, 협의, 공식 요청만 잘 해도 해결 가능합니다.

소송은 비용이 많이 들고, 상대방이 무자력할 경우 사실상 회수가 불가능합니다.
그래서 가장 중요한 건 **‘하자가 발생한 순간부터 차근차근 대응해 나가는 것’**입니다.

 

✅ 하자는 언제든 발생할 수 있지만, 올바른 대응법은 선택이 아닌 필수입니다.